Uvažujete o prodeji vaší nemovitosti, ale chcete to zvládnout bez účasti realitního makléře?Uřčitě žádný problém. Po přečtení tohoto článku budete jistě vědět, jaký je v dnešní době postup při prodeji nemovitosti.
Co očekáváte od prodeje ?
1. Maximální zisk - je jedním z hlavních požadavků většiny prodejců. Zpravidla se dá získat pečlivou přípravou dokumentace a samotné nemovitosti, promyšlenou reklamní kampaní a jednáním s potenciálním kupujícím.
2. Minimální doba prodeje – ta velmi často nekoresponduje s největším přínosem. Přesto však existuje mnoho okolností, kdy majitel potřebuje nemovitost rychle prodat, například k vyřešení osobních problémů, rozvoji podnikání nebo k zajištění jiného bydlení pro sebe nebo své blízké.
Kdy prodávat bez realitního makléře?
Jakmile budete mít jasno v tom, co očekáváte od samotného prodeje, zkuste si sami odpovědět na otázku, zda máte sílu a znalosti k řádnému prodeji bez přispění zkušeného makléře s profesionálním přístupem k vám i k vaší nemovitosti.
Možná pro vás budou jako hlavní tyto důvody :
- Žádná provize za služby realitní kanceláře ve výši 3–5% z ceny prodávané nemovitosti
- Osobní kontrola všech fází prodeje.
1. Určení účelu a přijatelného času
Jak již bylo uvedeno výše, nejprve byste měli zvážit, za jakým účelem prodáváte svou nemovitost. Pokud potřebujete finanční obnos naléhavě např. stěhování do zahraničí , investice do podnikání nebo řešení vaší osobní situace, pak zřejmě budete muset počítat s nastavením prodejní ceny na nižší hodnotu, než by to bylo v případě, kdy máte na s veškerou dokumentaci k nemovitosti, sledovat vývoj trhu, sledovat konkrétní poptávku a na základě toho experimentovat s cenou , strategií reklamní kampaně a v neposlední řadě i v jednání s potenciálními kupci.
Krok 2. Ocenění nemovitosti.
Od správného nastavení prodejní ceny přímo závisí konečný zisk. V souvislosti s tím máte možnost získat dalších 10–15% z celkových nákladů nebo je také v případě chyby ztratit.
Chcete-li správně určit cenu, musíte vzít do úvahy následující faktory:
1. Umístění nemovitosti :
Nemovitosti v městských částech, které se nacházejí v těsné blízkosti centra, v nejprestižnějších lokalitách a nebo třeba v blízkosti známých rekreačních oblastí (řeky, jezera, parky, zahrady, lesy), budou stát více.
2. Infrastruktura
Dostupnost dopravy (autobusy, MHD a vlak), sociálních zařízení (mateřské školy, školy, zdravotnická zařízení), obchodů, nákupních center a center pro sportovní vyžití. Pro rodiny s dětmi bude důležité dobré vybavení dětských hřišť a dostupnost sportovních zařízení.
3. Stáří nemovitosti a stav
Zděné domy budou vždy dražší než domy panelové.
4. Plocha a počet místností
Počet místností, potažmo dispozice bytu či domu je to, co nejčastěji zajímá potenciálního kupce. Platí zde úměra, že čím více místnostmi nemovitost disponuje, tím se zvyšuje i její hodnota. Na velikosti obytné plochy potom závisí samotné náklady na provoz nemovitosti.
5. Rekonstrukce
Je logické, že nedávno zrekonstruované byty jsou mnohem dražší. Tento faktor má největší dopad na nemovitosti umístěné v centru města, v prestižních oblastech, v moderních domech s vylepšenou dispozicí. Cena se může lišit v průměru o 10-15%. Pokud byl dům postaven před více než 15 lety, náklady na opravy mohou být neadekvátní k nastavené prodejní ceně.
6. Parkování
Většina kupujících má zájem o dostupnost parkovacích míst. Vysoce ceněný je např. čistý, dobře udržovaný a hlavně prostorný dvůr nebo soukromé parkoviště.
7. Vlastnictví
Obecně platí, že větší prodejní cenu mají nemovitosti v osobním vlastnictví než ve vlastnictví družstevním. Rozdílnost ceny bude však postupně snižována díky zrušení poplatku daně z nabytí nemovitosti.
Krok 3. Připrava dokumentu
1. List vlastnictví
2. Nabývací titul
3. PENB ( průkaz energetické náročnosti budovy )
4. A mnoho dalších dokumentů v souvislosti s konkrétním typem, stavem a využitím nemovitosti.
Krok 4. Inzerát o prodeji a reklama
Hledání těch, kteří mají zájem o koupi nemovitosti zahrnuje pokrytí maximálního možného počtu zdrojů. Aby si zájemce našel právě váš inzerát uprostřed obrovského množství informací a chtěl si vaši nemovitost koupit, potřebujete zajistit pro něho nadstandardní atributy. To jsou především vysoce kvalitně zpracovaná fotodokumentace, stále žádanější homestaging, virtuální prohlídka a zejména celkově promyšlená reklamní kampaň. Je určitě prospěšnější pro lepší inzerci fotografovat místnosti profesionálním fotoaparátem a při dobrém osvětlení. Samozřejmě poté, co jste dříve odstranili všechny nepotřebné věci, starý často nemoderní nábytek a nevhodné doplňky. Velkým faux pais je také obraz fotografujícího např. v zrcadle nebo ve skleněných plochách.
Reklamní text by měl být dostatečně podrobný, s popisem všech výše uvedených parametrů, vyjadřující osobní přístup tak, aby v potenciálním kupci evokoval o nemovitosti od samého počátku atraktivní dojem. V názvu inzerátu by měly být uvedeny hlavně ty výhody, které by v této lokalitě a při stavu nemovitosti mohly zájemce oslovit nejvíce. Inzerát samotný může být umístěn v různých tiskovinách, na populárních a veřejností hojně navštěvovaných realitních serverech a na sociálních sítích. Prodeji neublíží sledování poptávky ani využití možností placených reklam.
Krok 5. Jednání s kupujícím
Je třeba předem přemýšlet i o možných otázkách a připomínkách kupujícího a mít připraveny odpovědi a argumenty k dalšímu jednání. Během samotné konverzace je důležité nejen poslouchat klienta, porozumět jeho přáním, ale také být schopen správně bránit své podmínky. Nespěchejte snížit cenu nebo nabízet další bonusy týkající se např. k, apod…. Vyjadřujte ochotu poskytnout potřebné dokumenty a právní podporu. Veškerou svou činnost směřujte k jedinému cíli a tím je okamžik, kdy se zájemce rozhodne sám, dobrovolně a po zralé úvaze podepsat s vámi kupní, nebo jinou adekvátní smlouvu. ( Rezervační, Smlouvu o smlouvě budoucí kupní apod…..).
Krok 6. Podpis rezervační smlouvy
Před podpisem smlouvy o prodeji byste měli podepsat rezervační smlouvu. Podle této smlouvy se prodávající strana zavazuje uskutečnit prodej nemovitosti za domluvenou kupní cenu, domluveným způsobem a v domluveném termínu. Kupujicímu proti tomu vzniká povinnost úhrady rezervačního depozita. Zpravidla se skládá ze dvou až pěti procent z celkové částky, samozřejmě je vše věcí dohody. Kupující bere na vědomí, že o svou zálohu přijde , pokud by se koupě nemovitosti z jakéhokoliv důvodu vzdal. Stejně tak i prodávající, pokud by si prodej v této fázi obchodu rozmyslel, by měl kromě vrácení rezervační zálohy uplatnit i veškeré sankce, které jsou pro tento případ v Rezervační smlouvě zaneseny
Krok 7. Změna trvalého pobytu
Pokud máte v dané nemovitosti trvalý pobyt, je vaší povinností zajistit zrušení tohoto stavu u příslušné instituce.
Krok 8. Podpis kupni smlouvy a zaplacení kupní ceny
K vyhotovení Kupní smlouvy a ostatní smluvní dokumentace doporučujeme oslovit advokáta notáře nebo právního zástupce se zkušenostmi s vyhotovením takovéto dokumentace. Z pozice svého titulu zodpovídá za správnost vyhotovení a celý procesní úkon spojený s převodem vlastnictví. Zde samozřejmě počítejte s finančními náklady. V každém případě se vám však vyplatí.
Krok 9. Vklad do Katastru nemovitost a následné předání nemovitosti
V okamžiku, kdy Katastr nemovitostí potvrdí a provede vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího, může dojít ( dle podmínek stanovených v Kupní smlouvě )k fyzickému předání nemovitosti a přepsání všech médií u příslušných dodavatelů ( pokud se kupující nerozhodne pro jejich změnu ). Na vklad vlastnického práva je vázáno asi to nejdůležitější pro prodávajícího a to výplata kupní ceny z advokátní či bankovní úschovy.
Nejčastější chyby při prodeji?
Existuje několik typických chyb, které často dělá samoprodejce při prodeji své nemovitosti. Jednou z nejčastějších je nesprávné stanovení prodejní ceny.Nedostatečně fundovaná příprava na prodej vede ke snížení ceny a růstu počtu nespokojených zájemců. Nedostatek vyjednávacích schopností může vést k odmítnutí celé transakce. Problémy s právní historií nemovitosti a dostupností potřebných dokumentů je mnohdy obtížné řešit a proto vyžadují pomoc zkušených realitních kanceláří. Nesprávně uzavřená smlouva vložená do Katastru nemovitostí nebude zaregistrována a způsobí vám nejen časovou prodlevu, ale ponese s sebou i další finanční náklady.
Na závěr
Rozhodnete- li se i přes všechna výše popsaná úskalí prodávat svou nemovitost ( často jedinou a mnohdy pro vás srdeční záležitost ) sám, musíte ke všem výše popsaným zkušenostem přistupovat maximálně zodpovědně. Vždy mějte na paměti, že i sebemenší chyba v tomto procesu může mít pro vás fatální následky. Cesta k cíli je velice dlouhá a ne každá z těchto cest vás nakonec ke kýženému cíli dovede.
Jestli v tuto chvíli váháte, jste na té správné cestě. Než uděláte konečné rozhodnutí, zkuste se ještě poradit s odborníky. Bude vás to stát trochu času, ale můžete získat neskutečně mnoho.
Bezplatnou konzultaci získáte ve společnosti„RK Stejskal“, která již 28 let úspěšně pomáhá při prodeji nemovitostí . Odborníci, kteří jsou součástí tohoto týmu, vám mimo jiné pomohou: Co nejpřesněji vyhodnotit nemovitost na základě již prováděných prodejů, shromáždit kompletní balíček potřebných dokumentů, vytvořit reklamní kampaň na nemovitosti a najít kupce v co možná nejkratším čase.
*Poznámka: Tento článek je poskytován pouze pro informativní účely a neměl by sloužit jako náhrada za profesionální právní nebo investiční poradenství.
© Copyright 2024 RK Stejskal s.r.o. | Dokumenty | Smluvní partneři